Optimisation de votre patrimoine ▶️ Démembrement de SCPI
- MPI-PATRIMOINE.COM
- 29 août
- 2 min de lecture
L’investissement en SCPI (Sociétés Civiles de Placement Immobilier) est devenu au fil des années un outil incontournable pour diversifier son patrimoine et bénéficier des revenus de l’immobilier sans contrainte de gestion.
📌 Parmi les stratégies possibles, le démembrement temporaire de parts de SCPI séduit de plus en plus d’investisseurs.
▶️ Décryptage.
Qu’est-ce que le démembrement de SCPI ?
🟢 Le démembrement consiste à séparer la pleine propriété d’un bien en deux droits distincts :
🟢 L’usufruit : le droit de percevoir les revenus (les loyers).
🟢 La nue-propriété : le droit de disposer du bien (la valeur du capital).
Dans le cadre d’une SCPI, ce mécanisme s’applique aux parts sociales.
▶️ On distingue alors :
🟢 L’usufruitier qui perçoit les loyers pendant la durée du démembrement.
🟢 Le nu-propriétaire qui ne touche aucun revenu pendant cette période mais récupère la pleine propriété des parts à l’échéance.
▶️ Quels sont les avantages du démembrement de SCPI ?
✅ Pour le nu-propriétaire :
Réduction du prix d’achat : les parts sont acquises avec une décote (parfois de 20 à 40 % selon la durée du démembrement).
Aucune fiscalité pendant la période de démembrement : pas de loyers, donc pas d’impôt sur le revenu ni de prélèvements sociaux.
Constitution de capital à moindre coût : idéal pour préparer la retraite ou une transmission.
✅ Pour l’usufruitier :
Perception immédiate de
revenus : les loyers sont versés dès l’acquisition.
Optimisation fiscale pour certaines structures : par exemple, les sociétés soumises à l’IS peuvent amortir l’usufruit.
Durée ajustable : souvent entre 5 et 15 ans, selon les objectifs de l’investisseur.
,▶️ Quelles sont les limites et points de vigilance ?
Pas de liquidité avant terme : l’investisseur est engagé sur la durée fixée dans le contrat de démembrement.
Absence de revenus pour le nu-propriétaire : il doit avoir une capacité de financement sans dépendre de ces loyers.
Fiscalité des revenus pour l’usufruitier : les loyers perçus sont imposés dans la catégorie des revenus fonciers (ou à l’IS pour une société).
Sélection rigoureuse des SCPI : toutes les SCPI ne se prêtent pas aussi bien au démembrement, la stabilité des loyers et la qualité du patrimoine sont essentielles.
▶️ À qui s’adresse le démembrement de SCPI ?
Aux particuliers fortement imposés, qui souhaitent capitaliser sans alourdir leur fiscalité actuelle.
Aux investisseurs en préparation de retraite, qui cherchent à se constituer un complément de revenus différé.
Aux sociétés, qui peuvent optimiser leur trésorerie via l’acquisition d’usufruit temporaire.
▶️ En Conclusion
Le démembrement de SCPI est une stratégie patrimoniale puissante, permettant d’adapter son investissement selon ses besoins en revenus ou en capital.
Bien maîtrisé, il offre des avantages fiscaux et financiers significatifs.
⚠️ Néanmoins, comme toute solution patrimoniale, il doit être étudié en fonction de votre profil, de votre horizon de placement et de vos objectifs.
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M. MITOIRE
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